Réussir l'achat d'un logement ancien : en 8 étapes clés

Découvrez nos conseils et astuces en 8 étapes clés 

Comment se déroule l’achat d’un logement existant ? Quels sont les documents importants à étudier ? Quels sont les conseils à retenir pour chaque étape clé ?

L'achat d'un logement ancien, que ce soit une maison ou un appartement, séduit de nombreux acheteurs grâce à son charme unique et son caractère !

 Si vous souhaitez acheter dans l’ancien, vous devez connaître les précautions à adopter ainsi que les contraintes qui accompagnent nécessairement ce type d’acquisition :

Etape 1 : Préparez votre recherche en amont 

La première étape avant d'acheter un logement est de bien préparer votre projet. Cette étape vous fera économiser du temps et éviter des visites inutiles. Prenez le temps de lister vos critères de recherche et de définir votre budget global. Plus vous serez précis dans cette phase initiale, plus vous gagnerez de temps par la suite, tout en ayant la possibilité d'affiner vos critères au fur et à mesure.

• Estimez 
  • votre budget global, 
  • votre apport initial ( Rem. En cas de vente de votre bien, réalisez une estimation pessimiste de la valeur de votre bien pour éviter les mauvaises surprises)
  • votre capacité d'emprunt 
  • n'oubliez pas les frais annexes (honoraires d'agence, frais de notaire, frais d'assurance crédit, montant des charges, taxes foncières ...)
• Dressez la liste de vos critères de recherche et surtout identifiez les critères essentiels et secondaires, fixez l'ordre de priorité de vos critères 
• Validez votre capacité de financement avec votre banque ou par un courtier en crédit. Prenez contact avec votre banque et/ ou un courtier en crédit afin de valider votre budget et votre financement et demandez une attestation qui valide votre capacité de financement 

Etape 2 : Etudiez le marché 

Pour cibler votre recherche immobilière, étudiez régulièrement le marché local des villes ou communes choisies. Consultez les agences immobilières, les annonces en ligne, et les ventes récentes via les sites des notaires. Créez des alertes sur les sites de vente pour suivre les prix du marché. Un bien en vente depuis plus de six mois est probablement surévalué. Comme tout marché, le secteur de l’immobilier doit s’adapter à des modifications fréquentes. De nouvelles aides, des modifications de la fiscalité, des fluctuations des prix et des taxes, ainsi que de nouvelles réglementations peuvent influencer votre achat.

• Renseignez vous sur le marché, les annonces en vente, les prix  au m², les critères des biens en vente. 
• Inscrivez vous sur plusieurs portails d'annonces et créez les alertes d'annonces immobilières.  La majorité des portails d'annonces proposent ce service gratuitement, cette fonctionnalité vous fera gagner du temps précieux dans vos recherches 
• Contactez les agents immobiliers de votre secteur de recherche, parfois ils ont des biens exceptionnels identifiés en "off market"  ou qui ne sont pas encore publiés.

Etape 3:  Visitez les biens. Prenez votre temps, mais pas trop !

Prenez votre temps et évitez d'acheter un bien par défaut, mais ne prenez pas trop de temps non plus, en essayant trouver le bien parfait. La perfection n'existe pas, c'est bien connu. Acceptez les compromis et lancez vous si le bien correspond à la majorité de vos critères ! 

L'achat d'une résidence principale est un investissement à long terme qui doit être rentable et adapté à votre situation familiale et à votre rythme de vie.  La durée moyenne d'une recherche d'un logement idéal en France selon l'étude réalisée par Statista se situe entre 5 à 7 mois. 

• Visitez plusieurs biens immobiliers pour comprendre le marché.
• Faites vous accompagner par un professionnel pour éviter les surprises (toiture, électricité, normes...)
• Vérifiez l'estimation de la valeur du bien (prix m2, par rapport aux biens similaires en vente dans le même secteur...)
• Vérifiez le raccordement au réseau d'assainissement public ou l'installation autonome conforme.
• Effectuez plusieurs visites à des heures différentes pour évaluer le quartier, le bruit, et l'ensoleillement.

Etape 4 : Vous avez enfin trouvé, redoublez vos efforts 

Lors des visites, vérifiez l'état général du bien, y compris les installations électriques, la plomberie, et l'isolation. Demandez si des travaux ont été réalisés récemment et, si nécessaire, faites appel à un expert pour une inspection approfondie. Analysez également le quartier : renseignez-vous sur les infrastructures, la sécurité et l'évolution de la zone. Un bon emplacement peut augmenter la valeur de votre bien à long terme.

• Etudiez tous les diagnostics fournis (amiante, plomb, électricité, DPE, audit énergétique...) et tous les documents relatifs au bien vendu notamment Règlement de copropriété, le montant des charges, les travaux réalisés et restant à réaliser , estimez le coût des travaux éventuels ... 
• Réalisez les démarches pour estimer le coût des travaux (en ligne ou en réalisant les devis) 
• Renseignez-vous à la mairie : sur l'évolution du quartier et les projets de construction. Vérifiez les contraintes d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique. 

Etape 5 : Négociez le prix d'achat et formulez votre offre 

Ne perdez pas de vue le prix du marché. 

Un bien au juste prix ou légèrement en dessous se vendra rapidement, donc soyez réactif et négociez raisonnablement (entre 3 à 5%)

Un bien mal desservi, nécessitant des travaux ou en vente depuis longtemps peut être négocié plus facilement, car le vendeur, lassé d'attendre, est prêt à faire des concessions, permettant une négociation de 10 à 20 %.

Etape 6 : Préparez la signature de la promesse de vente 

• Peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. 
• Ne signez pas tant que vous n'êtes pas décidé à acheter ! 
• Préférez un compromis de vente, qui engage le vendeur et l'acheteur 
• La promesse de vente peut être rédigée soir par un notaire, soir par votre agent immobilier, s'il est habilité à le faire 
• Il est préférable d'avoir votre propre notaire 

6-1: Contenu de l'avant-contrat 

• Doit inclure les éléments d'état civil, la description du bien, le prix de vente, et les conditions suspensives.
• Un délai de 3 mois environ pour les formalités de vente par le notaire. 
• Négociez les clauses défavorables et prévoyez les conditions de restitution des sommes versées si la vente n'aboutit pas.

6-2: Spécificités pour la copropriété 

• La superficie de la partie privative doit être mentionnée si elle est au moins égale à 8 m².
• En cas de non-respect, demandez la nullité de l'avant-contrat ou corrigez dans l'acte authentique. 

6-3:  Prévoir le 1er versement pour la réservation  (Acompte ou indemnité de réservation) 

• Négociable, généralement jusqu'à 10 % du montant de la vente. 
• Ne versez aucune somme avant la fin du délai de rétractation, sauf par intermédiaire professionnel.

6-4:  Délai de rétractation  

• Délai de 10 jours pour se rétracter par lettre recommandée avec avis de réception. 
• Ne versez aucune somme avant la fin de ce délai si l'avant-contrat est signé directement avec un vendeur non professionnel. 
•  Au-delà du délai, vous perdez les sommes versées si les conditions suspensives sont réalisées. 

Etape 7:  Recherchez des financements 

Après la signature de la promesse, assurez-vous de faire des économies et négociez un crédit immobilier au meilleur taux et une assurance emprunteur au meilleur prix. Utilisez des comparateurs de prêts en ligne ou engagez un courtier pour économiser votre temps et votre argent.

Si vous souhaitez réaliser les travaux de rénovation, demandez plusieurs devis travaux et intégrez le montant de travaux dans votre prêt immobilier.  

Demandez les aides et primes à la rénovation si vous êtes éligible, cette démarche en amont vous fera gagner le temps de traitement de votre dossier de demande qui est parfois assez long. Si vous envisagez une rénovation énergétique globale, vous devez faire appel à Mon Accompagnateur Rénov (MAR) qui vous aidera dans vos démarches de recherches des aides. 

• Prenez des rendez-vous avec les banques ou le courtier en crédit 
• Constituez votre dossier financier complet 
• Demandez les devis travaux et les aides à la rénovation 

Etape 8: Enfin Le jour J !  Vous signez l'acte définitif d'achat chez le notaire  

Il est essentiel de choisir un notaire qui défendra vos intérêts. 

Bien que le notaire du vendeur soit censé être impartial, avoir votre propre notaire offre une protection supplémentaire. 

N'oubliez pas que les honoraires seront partagés entre les deux professionnels, donc le coût reste le même, mais cela vous assure une représentation adéquate de vos intérêts lors de la transaction immobilière.

Revisitez le bien juste avant la vente, pour vérifier son état au moment de la vente et n'oubliez pas de conclure une assurance habitation pour votre nouveau bien. 

Félicitations pour votre achat et tout ce chemin parcouru! 👏

En suivant ces 8 étapes, vous êtes désormais armé pour réussir votre achat immobilier. 

L'équipe #Renouveau Immo vous souhaite un bon courage dans cette passionnante aventure et vous encourage d'investir dans la biens à rénover et passoires thermiques, pour les transformer à votre goût, selon votre budget!