Votre logement est une passoire thermique: quelles conséquences ?

Si vous êtes propriétaire d'un logement énergivore les conséquences sont différentes en fonction de votre statut d'occupation de votre logement :

1. si vous êtes propriétaire bailleur 
2. ou si vous êtes propriétaire qui souhaite vendre sa passoire thermique  
3. si vous occupez un logement "passoire thermique" ou "énergivore"

Définition de la passoire thermique

"Passoire thermique" est un logement classé F ou G du DPE (Diagnostic de performance énergétique) 

Logement "énergivore" est un logements classé E, F ou G du DPE. 

Vous êtes le propriétaire et bailleur de la passoire thermique ? 

Si vous êtes le bailleur d'une passoire thermique ou d'un logement énergivore 

- vous ne pouvez plus augmentez les loyers depuis 2022

- vous ne pouvez plus louer vos passoires thermiques et bien énergivores selon le calendrier précis

a) Gel des loyers pour les logements "passoires thermiques" depuis 2022

Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (« passoires énergétiques » ou « thermiques ») ne peuvent plus être augmentés.

Ce blocage s'applique aux logements loués nus ou meublés.

Ce blocage concerne les nouveaux contrats de location, et progressivement les contrats en cours, en fonction de leur reconduction tacite ou de leur renouvellement.

Exception : Les meublés touristiques ne sont pas, pour l'instant, concernés par cette mesure.

b) Interdiction progressive de louer votre logement "énergivore"

La Loi Climat et résilience de 2021 impose un calendrier ambitieux de l'interdiction de louer les logements "énergivores", classés E,F et G du DPE. Le critère de décence énergétique évolue au fil du temps. De ce fait, pour être qualifié de « décent » un logement devra :

• à partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s’agit de la consommation d’énergie finale et non d’énergie primaire); Interdiction à la location des logements classés G + de 450 kWhEF/m²/an
• à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ; Interdiction à la location des logements classés G
• à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ; Interdiction à la location des logements classés F
• à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE; interdiction à la location des logements classés E.

Ces mesures s'appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats.

Exceptions: 

Quelles exceptions à l'interdiction de louer les passoires thermiques? 

• Les travaux de rénovation énergétique qui imposent des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments classés ou inscrits et les abords des monuments historiques, ou pour l’aspect extérieur et les conditions d’alignement sur la voirie, sous réserve du droit de surplomb existant pour une isolation thermique par l’extérieur.
• Les travaux de rénovation énergétique qui excédent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l’immobilier.
• Les travaux de rénovation énergétique qui font courir un risque de pathologie au bâti, ce risque devant être justifié par « un homme de l’art ».
• Les travaux de rénovation énergétique non conformes à toute autre obligation relative « au droit des sols, de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation ».

Vous êtes le vendeur de la passoire thermique : quelles conséquences ?

a) Audit énergétique obligatoire en cas de vente de votre "passoire thermique" 

À compter du 1^er avril 2023, un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente pour les maisons ou immeubles en monopropriété classés F ou G du DPE.  

Attention : A ne pas confondre l'audit énergétique et le DPE (Diagnostic de performance énergétique). 

Le DPE est obligatoire en cas de vente ou location de tous les biens. 

L'audit énergétique n'est obligatoire, en tout cas pour l'instant, en plus du DPE, que pour les "passoires thermiques" en monopropriété ou les maisons individuelles "passoires thermiques".  

b) Obligation d'effecteur la rénovation énergétique de votre bien "passoire thermique"  avant la vente (Directive européenne 2023)

La directive européenne du 14 mars 2023 fixe des objectifs de classe énergie pour les logements énergivores qui doivent être rénovés avant la vente et selon le calendrier précis : 

Pour les commerces et bureaux : 

- à partir de 2027 , étiquette E au mimima 

- à partir de 2030, étiquette D au minima

Pour les logements : 

- à partir de 2030, étiquette E au minima

- à partir de 2033, étiquette D au minima

Ces objectifs concernent donc tous les logements, qu’ils soient loués ou non. 

Une exception reste prévue pour les résidences secondaires ou les logements vacants : « Les États membres peuvent décider de ne pas appliquer les normes minimales de performance énergétique […] aux bâtiments résidentiels qui sont utilisés ou destinés à être utilisés soit moins de quatre mois par an, soit pour une durée d’utilisation annuelle limitée et dont la consommation énergétique prévue est inférieure de 25 % à celle qui résulterait d’une utilisation toute l’année. » 

c) Perte de la valeur de votre bien en cas de vente : quelle décote ? 

Les passoires thermiques et les logements énergivores subissent déjà des décotes de prix pouvant aller jusqu'à  20% du prix du bien. 

De plus, les délais de vente de ces biens s'allongent aussi. 

L'étiquette énergétique de votre bien en vente est devenue ainsi "la valeur verte" de votre bien et influence le prix de vente soit à la hausse pour les bien performants ( surtout les étiquettes A et B), soit à la baisse (les étiquettes F et G ou "passoires thermiques"). 

Vous occupez un logement énergivore : quelles conséquences ?

Si vous occupez une passoires thermique ou un logements énergivore les conséquences sont multiples : 

- le sentiment de l'humidité, moisissures, un certain inconfort ; 

- vous avez trop chaud en été, et trop froid en hiver, 

- vos factures d'énergie sont trop élevées 

Toutes ces conséquences proviennent le plus souvent de la mauvaise isolation de votre logement qui a besoin d'une rénovation énergétique. 

En résumé, si votre logement est une passoires thermique les conséquences sont multiples: 

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