Comment réussir l’achat d’une passoire thermique ?

L’achat d’une passoire thermique, bien qu’inhérent de défis, peut se révéler être une opportunité intéressante pour les acquéreurs prêts à investir dans la rénovation énergétique. 

Avec l'entrée en vigueur de la loi climat et résilience du 22 août 2021, le marché immobilier français a été profondément transformé, surtout concernant les biens énergivores dont les prix ont chuté d'environ 15%. Pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété à moindre coût, investir dans un bien classé F ou G, suivi de travaux de rénovation, peut être une stratégie rentable mais pas toujours !

Voici quelques conseils pour réussir cet investissement :

Décrypter le DPE dès la lecture de l’annonce :

La première étape cruciale pour reconnaître une bonne affaire est de savoir décrypter le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du bien.

Les logements énergivores sont classés F ou G. Toutefois, après des travaux spécifiques comme l’isolation, l’installation d’une VMC, ou le changement de fenêtres, ces biens peuvent voir leur performance énergétique et leur valeur augmenter de manière significative. 

Le DPE est calculé sur la surface habitable (SHAB), qui comprend toutes les parties du logement closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. 

Il est souvent judicieux de privilégier l’achat de grandes surfaces, notamment dans les grandes villes, car ces biens subissent une décote plus importante et les coûts des travaux sont souvent moins élevés par mètre carré.

Évaluer les travaux et le potentiel du bien :

Investir dans une passoire thermique peut être rentable si la performance énergétique du bien peut être améliorée grâce à des travaux dans les parties privatives. Cependant, pour les biens en copropriété, certaines rénovations énergétiques nécessitent l’approbation des copropriétaires, ce qui peut constituer un obstacle. 

Il est crucial de consulter le procès-verbal des assemblées générales (AG) de copropriété et de vérifier les travaux déjà réalisés ou à venir dans l’immeuble. Un diagnostic technique global (DTG) peut également fournir des informations précieuses sur l’état général du bâtiment et les travaux nécessaires. Par exemple, des travaux d’isolation extérieure votés par la copropriété peuvent optimiser l’isolation thermique et valoriser votre bien.

Vérifier le mode de chauffage :

Le mode de chauffage est un facteur déterminant dans l’investissement dans une passoire thermique. Un système de chauffage collectif au fuel, par exemple, peut dégrader fortement la note DPE et rendre la valorisation du bien plus difficile.

Les logements ayant les meilleures classes énergétiques sont souvent équipés de pompes à chaleur (PAC), qui permettent de réaliser des économies d’énergie, à condition que le logement soit bien isolé. Il est donc essentiel de vérifier le mode de chauffage et de considérer les options de modernisation pour améliorer l’efficacité énergétique du bien.

Se faire accompagner par des professionnels agréés :

Se faire accompagner par des professionnels est indispensable pour réussir l’achat et la rénovation d’une passoire thermique. Les agents immobiliers, formés aux nouvelles problématiques liées au DPE depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, peuvent collaborer avec des diagnostiqueurs pour réaliser des DPE projetés et évaluer la valorisation possible du bien après travaux. 

Il est également recommandé de travailler avec des artisans labellisés RGE pour obtenir des devis précis et sécurisés (Reconnu Garant de l’Environnement) (vous pouvez trouver les professionnels agréés sur notre plateforme Renouveau Immo). Ces professionnels peuvent vous accompagner sur le volet financier et garantir la qualité des travaux à réaliser.

Conclusion :

L’achat d’une passoire thermique en France nécessite une attention particulière à divers aspects, tels que le DPE, le potentiel des travaux, le mode de chauffage et l’accompagnement par des professionnels. 

En suivant ces conseils, il est possible de transformer un bien énergivore en une propriété rentable et performante sur le plan énergétique, tout en contribuant à la transition écologique. Bien préparé, cet investissement peut non seulement améliorer votre confort de vie, mais aussi vous permettre de réaliser une plus-value significative à long terme.

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